[摘要] “涨”声响已两年的中国楼市，目前已出现了止升回跌的拐点。继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环降后，中指研究院12月1日公布的数据显示，11月份百城住宅均价环比连续第3月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时，各地土地市场陷入深度低迷。
分析sf
广州炒楼者少泡沫也少sf
在一片“降”声中，广州楼市为何波澜不兴？专家分析，广州楼市购买者多为本地人，购房的主要目的是自住，炒房者少，是楼市稳健的主要原因。sf
黎文江分析，纵观今年数据，广州市1月份成交面积，其他月份基本稳定在相对固定水平，比好的年景要低1/3，“这1/3的购买者，一般是购买第三套房、或者投资需求购房。而在限购之后，现在的购房者基本上是刚性需求者，买房的目的是改善居住环境，无论房价高低，都急需买房自住，这部分购房者数量相对稳定，因此成交量也相对稳定。”sf
黎文江认为，近两年来，当楼价高时，广州的刚需购房者往往倾向于购买位于远郊、比较便宜的房子，这是广州新城区和远郊房反而涨价的原因。当中心区房价没有降到刚需购房者能买得起、而他们又急需房子时，就只能买远郊房。sf
广州楼价没有大降，也与广州楼市泡沫不多有关。“北京、上海的外地人、外国人多，人来人往，外来购房者多”。黎文江分析。是否外地人天生比本地人要“冲动”？黎文江并不这么认为，他觉得，之所以外地人多的京沪楼市泡沫多，有几个原因：sf
一、外地人没有根基，必须买房。外地人初来乍到，如果不买房，就只能租房，而租房是“消费”，供楼却是“投资”。当扎根在一个城市，外地人往往更倾向于买房，造成了大量的购房硬需求。而本地则不然，楼价太高，大不了先在父母家里“避一避”，看中“笋盘”才出手。sf
二、“不是猛龙不过江”，在大城市扎根的外来人口，往往是白领、金领，有较强的经济能力，也能承受较高的房价，让开发商有更多开高价的空间。sf
三、在北京、上海，汇集了不少外地、外国的富人，无论是山西煤老板，还是温州炒房团，不少人都以在京沪拥有一套房子为乐，而这些富人对价格不敏感，也让开发商只要能造出够“豪”够“炫”的房子，就不愁卖不出去。而广州则不同，虽然珠三角是出了名的藏富于民，但广州却鲜见珠三角购房者的身影，深圳、佛山、珠海、中山……星罗棋布的珠三角城市，环境宜人，交通便利，一交通圈早已建成，没必要在广州买房，而广州因为需求稳定，对楼市没有过多的看旺，也就吹不起‘泡泡’来。既然泡沫小，那么本轮‘撇泡’为主要目的的楼市调控，对广州楼市的打压力度也就不会那么大。”sf
“楼市的兴衰，与一个城市的经济发展直接相关。上海已完成工业化积累，现在正在彻底向三产化转型，包括外沿地区的工厂也开始搬走，服务业开始填位。但是在全球经济不景气的大环境下，工厂搬走的速度比服务业填位的速度要快，所以经济增长进入徘徊调整期。楼市要靠经济支持，进入经济调整期的上海也就无法再保持过去那样的坚挺。sf
此外，以温州炒房团为代表的江浙投资客撤出，也是上海楼市价格大跌的一个原因。目前江浙一带，包括杭州、宁波和温州，都在经历产业转型期，经济疲软导致购买力不足，投资也相对疲弱。”一位业内人士表示，上海楼市低迷，是实现产业转型的一个不得不付出的代价。sf
与上海形成鲜明对比的是，经济发展旺盛的城市楼价不跌反涨。在大城市楼市疲软的同时，仍有不少内地城市楼价“迎风涨”。sf
观察上海楼市多年的孙小姐则认为，上海楼市降价是长期泡沫的崩塌：“上海楼市已涨了10年之久，2008年楼市遇冷，上海的楼价也没有跌，只是成交量下降。这次降价，是理所当然的撇泡，以前开发商赚得太多，现在依然是‘头戴三尺帽，何患半尺刀’，开发商就算大跳水还是有钱赚。而广州楼市的泡沫本来就不多，再降就到‘肉’了，开发商当然不愿意降，刚需购房者不得不买。”sf
动向sf
港资开发商逢低囤地sf
在楼市“寒冬”中，国内众多开发商都停下了囤地的脚步，北京中原地产发布数据显示，今年1月至10月13个主要一、二线城市累计成交转型居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。而据监测，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前10个月，十大标杆房企拿地支出974亿元，仅占前十月销售金额4560亿元的21%，创下2007年以来的纪录。sf
但记者发现，港资开发商最近开始大手笔入货。港资企业仁恒集团10月24日公告称，由仁恒置地、和美投资有限公司、上海由由集团股份有限公司三家共同组成的联合体，以总价约人民币30亿元的价格成功收购珠海唐家湾情侣北路(南段)两宗地块，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价“地王”，在联合体中，拥有60%权益的仁恒置地无疑是该土地收购行动的主导者。sf
9月28日，恒隆集团以34.968亿元的代价，成功竞得原昆明市政府两幅地块，成为昆明最贵的“地王”。sf
港资企业为何集体高调囤地？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，固然是因为港资企业的融资渠道更多，相比过冬的内地企业，资金更加充裕，但主要原因还在于内地企业更有办法拿到更便宜的地。sf
而港资开发商既没有这样的内地人脉，也对内地城市缺乏了解，一般不考虑做这种“买卖”，反而是大城市公开招拍挂的中小规模“熟地”更合他们的胃口。“现在楼市低迷，愿意拿地的开发商不多，政府拍卖土地绝大多数都是底价成交，港资开发商觉得很‘笋’。”而就长远来说，港资开发商看好的是中国经济，“中国的经济在全球低迷的大环境下保持快速发展，人民币也比较坚挺，港资企业在全球投资布局中，更加看好中国，在中国逢低囤地的行为，也就顺理成章。” sf
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