[摘要] 更早一些时候，蓝精灵主题公园还曾计划选址北京通州，并与北京通州区投资促进局进行了接洽。由于“项目需要有山有水的...蓝精灵主题公园落地成谜。而这一次，是蓝精灵主题公园跟着中欧建设首次走进亚洲国家。其是否能如歌曲中描述的一样
由于主题公园占地往往动辄上千亩，远超地方政府能够审批的用地面积范畴。很多主题公园项目中，地方政府是否违规批准也成为此次国家调查整治主题公园的重点。
资深旅游业内人士王晓在接受《中国经贸聚焦》采访时称，一直以来，地方政府就没有批建大型主题公园的权力，从2003年以来审批权一直都在中央。“这在国家发改委通知里说得很清楚。”据介绍，发改委此次发文实际上是2003年《关于加强主题公园建设审批管理的通知》的延续和加强。
而本刊记者查到的2006年12月国土资源部、国家发改委发布的新版《限制用地项目目录》也显示，主题公园（影视城）等六类项目不仅被列入限制用地项目，而且禁止占用耕地。
楼嘉军则告诉本刊，就像建高尔夫球场一样，地方政府都在打擦边球，来发展主题公园。
据刘为公介绍，地方政府可以采取的办法很多：是不进行招拍挂。开发商借主题公园拿地往往不是根据市场价格去拿的，政府要提供相当面积的地产来让其赚回亏损。“这样政府就不用去建一些公园，往往会给开发商一个特别的价格。主题公园的土地政府不赚钱，甚至是租给开发商，并且免多少年的租金，直至它创造利润为止。”还有就是补贴开发商。主题公园的绿化景观、绿化隔离带等，每种一棵树给多少补贴，另外还给开发商一块地产，其价格远远低于市场价。
“我（开发商）帮你（地方政府）做公园，提升了周边的地价，带来了人气。主题公园的商业配套包括住宅别墅等地产用地一般都不通过招拍挂，即便通过招拍挂也是假的，因为这种招拍挂往往都是附带条件的，是根据拟中标公司度身定做的，其他公司来参加招拍挂会发现没办法做这个项目，最后肯定是让这家公司获得。”刘为公表示。
王晓评论说，主题公园就是各地方政府与大地产商的合谋。从地方政府而言，由于中国是典型的土地财政，在住宅地产受到管控之后，地方财政压力很大，还要建保障性住房，地方债务又居高不下，如果继续走土地这条路，那么旅游地产是一条比较好的途径，“一出去就是很大一块地，钱收回来也很快”。从地产商角度而言，挣惯了快钱的他们进军主题公园行业是因为常规的住宅地产受到调控，否则谁会愿意去赚旅游地产这种收效很慢的钱？旅游地产投资回报周期长，现金流少，也不是刚性需求。开发商是不得已而为之。同时，有华侨城的榜样在，主题公园无疑又是旅游地产中理由最充分的一个。
地产暴利
刀客地产顾问机构董事长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫对《中国经贸聚焦》记者表示，吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。因为主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。同时，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10％-30％左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地方式。
房地产带来的利润已经远超乐园本身。据广州《21世纪经济报道》报道，华侨城（000069）的2011年中报显示，上半年旅游综合收入比上年同期下降了44.2％，房地产收入却上升了50.41％，营业利润中有68％是靠房地产贡献。
另据该报报道，以安徽省芜湖市方特欢乐世界为例，据从权威渠道获得的资料显示，期公园总面积约2200亩，而实际上配套的房地产用地却高达2300亩。一份第三方资料还显示，方特的开发商华强集团的芜湖项目R05地块销售收入是6.74亿元，当时预测的利润高达1.48亿元。
而被称为安徽省第二个“方特”的六安金领欢乐世界项目，本刊记者查询到有关其所在区域地块的一条招拍挂信息显示：2010年8月3日，在六安市该年首场土地拍卖会上，位于皋城路以北、经三路以西的编号为六出2010-11号的纯商业地块，总面积199982平方米，最终以总价1.06亿元被六安金领欢乐世界娱乐有限公司拍得，楼面价1019.323元/平方米，溢价率0.95％。不过，整个主题公园用地是以何种性质、以何种方式出让的，则未能从公开信息中觅得。
据该项目一家施工公司负责人介绍，沿着游乐园四面都将建成商铺，仅仅他们负责的标段就有100多套，以全部7个标段计共有千把套。“这个地段将来很好，每平米商铺售价可能在8000-10000元左右。”
从金领欢乐世界项目部工作人员处，本刊记者了解到，商铺的为70平方米，大的有一两百平米，有租有售。原定9月15日开盘，但因某些“外在因素”延后。房价也要经过有关部门审批后才能定。不算上园区内还要建设的酒店等商业配套，如以上述估价、套数及每套面积粗略计算，仅这些商铺就已价值近4亿元，远远超过了当初的拿地价格。
风险甚巨
在常州春秋乐园的刘为公看来，目前这种“主题公园+地产”模式风险很大。很多做主题公园的公司乃至地产商根本不关心将来做成什么样的主题公园，只想拿出一个主题公园项目的方案，通过它去向政府拿地，拿到地之后主题公园建不建不一定，或者随便建，可能根本就不是原来方案中的那个主题公园，导致一些粗制滥造的主题公园出现。“说是投资10亿元的主题公园，可能就投2个亿，甚至不投钱，也因此造成主题公园建成后大部分都是亏损的。”
一项数据显示，国内现有2500多家主题公园中， 70％亏损，20％左右持平，10％盈利。
他还认为，严格意义上做主题公园，将其作为一个盈利点的国内企业目前还没有。同时，由于楼市调控，开发商从正常市场上无法获取土地，各地政府就采取通过发展旅游业来发展地产的方式。这也使得前段时间中国楼市调控不利，照样有很多的住宅涌入市场。
旅游业内人士王晓表示，当沦为变相圈地的一种途径，也是融资的一种工具后，主题公园可能出现海南当初的情形，即大量烂尾楼，大批资金套牢，并出现银行坏账，引发资本风险。这也是中国政府的担心之一。事实上，上世纪80年代末90年代初出现主题公园建设热潮后，各地建设的很多主题公园也都关停并转。
刀客地产谢逸枫也称，近几年主题公园的房地产开发扩张过快，市场供大于求，逐渐产生泡沫。而开发商融资过大，引发金融风险。一方面是开发商盲目性开发破坏地方环境，甚至借主题公园的名义疯狂圈地和融资；另一方面，地方政府为追求短期性的经济利益而廉价卖地，导致国有资产大量流失。
这种担忧已现端倪。据中国之声报道称，部分地区的主题公园项目是通过或计划通过地方债务融资来建设，而中国截至2010年年底的地方政府性债务余额为10.7万亿元，这使得市场和官方均对中国地方债务的风险产生担忧。
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