楼市裸奔、房价下跌才刚开始 怎一个降字了得

《金融理财》杂志  2011-11-02 09:19

[摘要] 楼市裸奔，全国性的房价下跌，才刚刚开始。其持续时间至少应在2年以上，尽管暂时难以确定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。

对于买房sf

怎一个“降”字了得sf

种种的迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“降价潮”或进一步影响主城区房价。sf

在多轮的楼市调控政策的叠加作用之下，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。sf

北京：新盘价格直下三成sf

本轮的房地产调控以来，一线城市房价调整由此前的遮遮掩掩，到近期终于日渐清晰。与去年“国十条”出台前的房价高峰时相比，北京降价幅度超过30%的楼盘已不罕见。其中，通州、房山以及大兴等北京外围城区成为降价“急先锋”。sf

如位于北京市东南五环的富力又一城项目，2010年4月份时房价为28000元/平方米，如今部分户型价格已经降到了19000元/平方米左右，降价幅度超过了30%。sf

“富力又一城的一批房源在2005年就已经开始卖了，当时每平米还不到6000元。随后一路上涨到每平接近三万元。现在房价下跌后，也有一些‘买到点’的业主想要退房，但绝大多数没有结果。”一位知情人士向记者抱怨。sf

大幅度的降价的楼盘并不鲜见。和富力又一城相距仅一公里的润枫领尚，更是将部分户型价格降到了13000元/平方米左右。该楼盘今年上半年首次开盘时，销售均价为18000元/平方米。据销售人员介绍，客户如果办VIP卡，中秋节期间购房还将有一定优惠。sf

大兴区的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特价房，和先前16000元/平方米的价格相比降幅明显。房山区的中粮万科长阳半岛，去年底时房价一度接近2万元/平方米，如今部分优惠户型价格降到了15000元/平方米左右。sf

“公司2009年在大兴拿地时，原本打算把这个项目的房价卖到每平24000元，可谁想到今年楼市是这个行情？现在只能卖到每平18000元了。”某大型房企负责人表示，现在市场观望情绪浓重，有的项目即使明显降价，销售仍然不乐观，未来不排除把一些项目推迟开盘。sf

种种迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“降价潮”或进一步影响主城区房价。sf

据北京中原地产对市场上报价房源的统计，9月北京二手房房源报价出现明显的变化，各区县的二手房报价均出现明显松动，通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%，海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。sf

北京市西城区长椿街的一名房地产中介人员老王告诉记者，下半年以来，主城区内二手房的挂牌价虚高现象明显减少，议价空间进一步加大。“现在的价格确实是降了点，二环以内也有松动，但标价降得并不多，只是议价空间变大了，现在好多都有10%到15%的降幅。不过要命的是，就算降价了也没人买，可以说是有价无市。很多人觉得降得还不够，不降到相对满意就绝不出手。”sf

老王表示，最近的销量很不乐观。“如果房子本身的质量不好或房龄太老，地段再好也没用。我有个客户的房子不到80平方米，位置很好，自年初挂350万元以来长期无人问津。后来因为着急出国，一连降了4次价，现在标价不到300万元，还是卖不出去。好多买家上门看了后都说房子老，现在限购这么严，怕将来换房麻烦。”sf

老王表示，现在买家相当挑剔，提出绿化不好、噪音太大等理由。例如，一套总价400万元的房子，买家一上来就砍个七八十万元，也不怕房主一口回绝。sf

上海：跌盘跌幅均扩大sf

9月30日是“金九”最后一天，上海不少开发商没有想到这个月“居然会这么惨”。sf

上海同策咨询机构统计显示，截至9月29日，9月商品住宅成交量只有42万平方米，而8月份的成交量则为54万平方米。不出意外的话，9月的销售业绩显然将低于8月份，极有可能创造近几年来最惨淡的纪录。同时，该市库存从月初的不足800万平方米，已跃升至878万平方米。sf

在这样的大背景下，不少开发商都扛不住了，纷纷开始降价促销。中房信统计监测发现，包括美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛在内的多个楼盘，9月的成交价格较前期下调近20%。sf

根据中房信的监测，上海宝山区美岸栖庭在8月份成交的5套房源，均价为25108元/平方米，其9月份开出的新房源单价直降近6000元，为19523元/平方米，降幅高达22%，相当于7.8折销售。宝山区另一楼盘美兰湖的朗诗绿岛在去年年底时，公寓房价冲高至21000元/平方米，9月份销售单价仅有17335元，降幅17%。sf

此外，闵行华漕的虹桥一号在去年10月份的成交均价高达22437元，而今年房价一路下滑，至9月份成交均价只有18290元，降幅高达18%。嘉定新城也有一楼盘的成交均价较今年5月份下调了19%。sf

中国房地产信息集团分析师薛建雄说，接近20%的成交价下调幅度，可以说近年罕见。目前的行情有接近2008年时的趋势，房价的短期下跌已经非常明显。此前，一轮百盘调查统计显示，目前上海商品住宅成交价格下跌的项目已占到总量的34%。sf

广深：价格降幅有限sf

较之于上海，今年广州与深圳的“金九”也丝毫不容乐观。sf

数据显示，9月份（9月1日至28日）广州十区二市一手房成交量为5646套，虽然较8月同期的5486套略微上升2.9%，但与去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高达49.2%，将近五成。其中，中心六区成交量跌幅尤为明显：9月中心六区成交套数仅为1004套，环比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套则大降74.6%。sf

从均价来看，9月份全市网签成交均价为11877元/平方米，较8月份的12443元/平方米略微下降4.5%。从区域来看，中心六区一直稳守1.8万元/平方米的均价，8、9月份中心六区成交均价分别为18572元/平方米和18441元/平方米。而新四区以及从化、增城两市均价变化则较大，8、9月份均价分别为7881元/平方米和8380元/平方米，其中差价接近500元/平方米，上涨幅度为6.3%。sf

9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%，成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%；每平方米成交均价依然维持在两万元之上，达20028元，环比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面积为12.20万平方米，成交均价为每平方米17619元。sf

纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。sf

就深圳市场而言，市场的观望情绪依然浓厚，不少首次置业的市民也是更加趋向谨慎，他们期望房价在未来能够有一个比较大的降幅；进入年底，开发商面对年末报表压力，必定将手上项目大量推出作最后冲刺，市场也会出现供大于求的局面，深圳楼市将接受新一轮考验。sf

二三线：假摔或成真降sf

随着调控力度持续加码，新房促销折扣的力度越来越大，北、上、广、深等城市的新房价格开始明显低于二手房的房价，而且这种倒挂的趋势还有向二三线城市蔓延的迹象。sf

9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓项目保利湾天地开盘，其8900元/平方米的均价相比同区域价格直降4000元，528套房源在几乎一抢而空。该项目也成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量的楼盘。sf

而几乎就在同一时间，保利湾天地的附近另一楼盘世茂首府也传出开盘降价消息。开盘3号楼以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元/平方米，均价10200元/平方米，平均降幅达2000多元。sf

多位专家认为，此次保利湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。sf

杭州两楼盘“深度降价”，降幅达30%以上，并不是孤立的个案，而是整个二三线楼市走势的体现。如宁波，仅从表面单价看，现在一些新盘已经比旁边的二手房要便宜10%-20%。sf

业内人士透露，而这种新旧房价背离现象曾在2008年范围内出现。如果倒挂现象持续一段时间，随着一手房价格的持续下调，高位二手房将进入有价无市的状态，一旦二手房被迫下调售价，整体楼市价格的下降通道也将随之展开。“在某些区域，这将意味着这个城市整体的房价在今年第四季度年将呈现一个明显下降的趋势。”sf

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