[摘要] 2016年上半年，中国国民经济保持稳中有进的态势，供给侧结构改革稳步推进，房地产市场在全国去库存政策的支持下，迅速走出了一波火爆行情，成交规模再创历史新高
2016年上半年，中国国民经济保持稳中有进的态势，供给侧结构改革稳步推进，房地产市场在去库存政策的支持下，迅速走出了一波火爆行情，成交规模再创历史新高。1-5月，商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%，商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%，商品房销售均价为7668.8元/平方米，较去年同期增长13.1%，预计全年行业将实现稳步增长目标。
在政策宽松和市场整体去化加速的一路高歌中，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中指研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元，约占市场份额的43%。万科即将迈入两千亿门槛，恒大、碧桂园、保利、绿地紧随其上迈进千亿阵营，强者恒强的发展定律再次上演。
1.115家房企突破50亿，超级阵营提前迈入千亿，三四阵营竞争激烈
面对房地产行业加快去库存背景下购房、税收、资金等政策的多重利好，品牌房企精准把握市场良机，强化积极、灵活、创新的营销策略，交出上半年靓丽的成绩单。2016上半年，共有115家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现销售总额23397亿元，平均销售额为203亿元。
图：2016上半年50亿房企业绩分布情况
从重点企业的经营业绩来看，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利五家房企表现抢眼，轻松登上千亿台阶，成为超级阵营团队，中海、华夏幸福、融创、华润等阵营房企也跳跃前进，实现业绩的新突破。万科延续了半年过千亿的骄人业绩，实现销售金额1857亿元和销售面积1361万平方米，稳居房地产企业销售龙头；恒大抛出“红五月”营销利器，楼盘8折大优惠，涉及170多个城市近400个项目，以品牌优势、品质升级、无理由退房等优势卖点成功引发当地抢购狂潮；碧桂园积极顺应市场整合趋势，加强核心城市拓展，成功把握推盘节奏，5月当月实现合同销售金额约305.8亿元，同比涨幅高达143%，环比涨幅达到39%，助力集团冲刺千亿。
表：2016上半年50亿房企销售业绩格局分布
上半年，不同阵营分化持续加剧，原第四阵营房企迅速跨越百亿门槛，进入第三阵营，200亿以下房企竞争更加激烈：
超级阵营（突破1000亿）上半年销售金额突破1000亿的企业达到5家，平均销售额1327亿元，同时阵营内部差距在缩小，其中碧桂园业绩抢眼，凭借强大的营销能力与良好的产品质量，业绩增幅超过100%。
阵营（500-1000亿）上半年销售金额突破500亿的企业达到4家，平均销售额635亿元，该阵营更加侧重盈利能力，营收规模增速较为稳定。第二阵营房企（200-500亿）较上年增加7家，16家企业平均销售额为309亿元，其中首开股份凭借国企京企中的龙头地位，在北京及优质二三线城市坚持联合拿地策略，高价值土地储备的逐步变现以及高品质产品的市场认可，有效保障了业绩的快速增长，上半年销售额突破320亿元，同比增长129%。第三阵营房企（100-200亿）增至39家，平均销售额145亿元，另有51家房企位于第四阵营，实现50-100亿销售业绩，平均销售额71亿元。三四阵营企业数量呈现爆发式增长，构成企业密度高、竞争激烈、洗牌频繁的两大企业群体。
2.50亿房企半年业绩增长率均值68%，100-200亿区间房企增长表现抢眼
图：2016上半年部分品牌房企业绩增速情况
从销售额增速来看，2016年上半年五个阵营的销售额增长率分别为：65%、63%、75%、72%、56%，其中超级阵营及阵营9家房企凭借规模优势、合理布局、多元强势销售网络以及灵活的定价策略，顺应改善性需求潮流创新与提升产品质量，品牌认可度与市场集中度进一步提升，强者恒强态势凸显；第二阵营16家房企在深耕核心区的基础上基本实现重点区域布局，其中首开、旭辉、新城等凭借二线热点城市的前瞻性布局，精准研判区域市场，加大去库存力度，把握推盘节奏，业绩突破十分抢眼；第三阵营企业初步完成布局搭建，在深耕大本营区域的基础上，对热点区域中重点城市进行拓展深耕，依靠重点核心区的深耕优势，单项目产能大幅领先行业其他参与者，其中禹洲重仓合肥等热点城市，单个城市业绩贡献度大幅提升；第四阵营受限于风险控制及拿地成本控制，业绩总体保持了中高速增长，但部分品牌房企通过差异化产品竞争力也表现出十足后劲，当代置业以打造“绿色+舒适+节能+移动互联的全生命周期的生活家园”为己任，在行业内树立绿色地产大旗，赢得了市场的高度认可，业绩增长潜力开始显现。
2016年上半年房地产行业总体回暖并快速升温，房企业绩增长再创新高，同时分化与转型步入深水区，尤其二阵营房企城市布局与产品更加趋于全面与合理，同时迈向业务多元化、地产金融化，稳固行业龙头地位；第三阵营房企灵活调整城市布局与营销策略，在本轮去库存周期中获得较快的成长良机；第四阵营房企城市选择与产品能力仍然对其业绩影响较高，踩准节奏与科学布局仍是房企快速发展的要点。
3.重点监测房企年度目标平均完成60%，全年销售业绩可期
表：2016上半年重点监测品牌房企销售目标完成情况
2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，房地产市场量价稳步回升，多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度。万科、恒大、碧桂园和中海等企业制定的2016年销售目标增长率均在20%以下，万科制定了3000亿元的销售目标，同比增长15%；部分品牌房企也制定了较高的销售目标，如金茂和新城的销售目标分别为360和400亿元，同比分别增长29%和25%；旭辉在2015年成功跨越300亿元的门槛后，将2016年的销售目标定在365亿元，同比增长21%，加速布局。
在保持销售规模稳步增长的同时，品牌房企更加关注企业的盈利能力，实现有质量的增长成为共识。万科在提出3000亿元销售目标的同时，提出300亿元的利润目标；龙湖明确表示未来将继续实现“有质量的增长”，关注盈利能力及可持续能力；旭辉的销售目标增长较大，但其2016年将以“利润优先、兼顾规模”为指导，保持盈利能力的持续性。
2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。旭辉2016年制定了销售额同比增长21%的销售目标，受益于重点城市房地产市场的火爆，上半年销售额为308.7亿元，目标完成率达85%，印证了旭辉市场预判的准确性和市场定位的精准。融创、碧桂园、恒大、绿城、新城、越秀、万科、龙湖的目标完成率均超过一半，年内完成销售目标的可能性较大，融创以一二线城市为主，打造高端产品，将现金流安全作为经营目标，为高速增长安全护航；碧桂园2016年继续聚焦城镇化红利带来的住宅及相关需求，坚守三四线城市的同时加大一二线城市的进驻力度，实施合伙人制度，为业绩提升夯实基础；恒大上半年销售额为1380亿元，目标完成率为69%，在持续贯彻“快速开发、快速销售、快速回笼资金”策略的基础上，年内成功超越2000亿元几率较大。
总体来看，房企业绩目标实现大多超预期，除了热点城市供求规模带动以外，宽松的货币政策以及宽裕的流动性带来的资产价格上涨或是本轮销售业绩增长的重要因素。2016年5月，广义货币（M2）余额为146.17万亿，同比增长11.81%，狭义货币(M1)余额42.43万亿元,同比增长23.7%，新增贷款增加9855亿元（中长期贷款5281亿元），M2增速与M1剪刀差持续放大，居民购房消费仍然为主要用途，未来国内资产价格可能仍将持续上涨。
随着中国步入社会经济结构转型的新常态，人口、产业、技术等要素正在发生结构性变化，房地产行业逐步进入分化与转型的深水区，品牌化与差异化正在逐步走向深化，未来行业仍处于良好发展周期但竞争将更加激烈。短期来看，下半年行业增速放缓将为大概率事件，一方面热点城市房价快速上涨促使政府抑价政策加快出台；另一方面降低库存、落袋为安的风险意识促进房企增加密集推盘，降低价格提升空间；同时，伴随房企杠杆率增加，金融系统风险的加大，银行信贷与公司债的政策性收紧概率也相应增大，进一步降低市场上涨动力，市场将走向逐步平缓增长态势。
2016年上半年，品牌房企通过把握政策机遇、创新营销机制、加快城市优化布局与产品体系等积极举措业绩获得大幅度提升，全年销售目标实现得到有效保障。伴随市场对品牌房企的资金实力、品牌竞争力、资源整合力等提出更高要求，各个阵营品牌房企应在规模扩张的基础上，通过加快营销模式与产品体系创新、社区服务及城市运营能力拓展以及地产与产业的有效融合，更加精准把握行业的发展潮流，实现在白银时代的持续健康发展。
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