[摘要] 昨日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%,首套房房贷未结清的家庭,二套房首付调整为不低于30%。
2月3日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%,首套房房贷未结清的家庭,二套房首付调整为不低于30%。fungfung
这个政策一出,政府去库存的力度又上升了一个高点。那先来看看,迄今为止,国家围绕去库存所采取的几个强有力措施的表现。fungfung
一、史上低的利率fungfung
根据新监测数据显示,目前5年期基准利率是4.9%,房贷市场利率持续下行,首套房平均利率为4.6%,创历史新低。据人民网报道,本月,房贷利率低的十大城市为广州、北京、天津、上海、无锡、重庆、珠海、成都、青岛、南京。其中广州4.22%,北京4.25%,天津4.28%,上海4.31%。普遍预测,2016年央行将有两次降息,每次再降50个左右的基准点。fung
二、首套房首付是金融风暴以来的低,二套房首付也是接近史上低。
而昨天发布的新政提到,首套房首付之前原则上是25%,现在可以向下滑动5个百分点。而对于首套房房贷未结清的家庭,二套房首付调整为不低于30%。而在这之前,许多城市的二套房首付是4至7成,少数城市是3成。
三、对投资性需求的认可。fungfung
就是这一点,至关重要。过去政府只允许一个家庭多购买两套房,抑制投资性需求。2015年中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这是的!
多地均已实行购房入户政策,多地也已出台财政补贴,甚至免税等政策。fungfung
通过上面四点,足见政府出手去库存力度之大。那么在如此大力度去库存的背景下,受益的非限购城市有哪些?
还是和我之前地观点一样,受益的就是强二线城市,例如南京、苏州、武汉、重庆与厦门。其次就是具有人口增量省会城市,例如合肥、南昌、济南、郑州与南宁。fungfung
为什么这样说呢?
从图中可以看出,南京、苏州、武汉、重庆与厦门库存量消化周期都在平衡线之下。这几个城市都是经济实力雄厚的强二线城市,且这几个城市的这几年的人口增量除了武汉,其他都不弱,这在我之前的写的文章中都有数据说明。武汉,虽然人口有所下滑,但是其经济实力非常雄厚,湖北省2015年GDP总量为29550.19亿元,增速为8.6%,总量排名第八。且地理位置独特,是内陆地区繁华的都市。fungfung
合肥、南昌、济南、郑州与南宁,都是省会城市,去库存周期也比较短。再加上一线城市人口“天花板”的设立。这将使得人流量流向发生变化,中东部地区的省会城市具有的人口竞争优势。人口是决定房价的首要因素。fung
新政之下,一线城市的情况又如何?fung
广州,近正在研究取消限购政策。一旦,限购被取消就能直接享受得到新政福利。将对广州房价“推波助澜”。fung
上海,基本上没什么库存压力。去库存周期短排行榜第四。今年四个一线城市,看好的就是上海。fung
北京,楼市具有很大的不确定性。由于首都规划调整,许多行政机关都搬到了通州,人口也将向外迁移以减少北京中心的压力。这将给房价一个不确定性。据中国房地产报报道,北京正在酝酿换房零税费政策,若能顺利实施,对楼市将是一重大利好。
深圳,新政虽圈定的是非限购城市,但是二三线城市楼市的整体向好对一线城市楼市具有支撑作用。2015年深圳房价涨得太猛太凶,2016年基本上不会再出现去年那样的局面。预估今年深圳房价会出现震荡。
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