[摘要] 中央经济工作会议指出，化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一。针对房地产去库存，专家提出四招方案来应对。
中央经济工作会议指出，化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一。针对房地产去库存，专家提出四招方案来应对。
在去库存方面，中央明确的内容包括，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
《人民日报》今日也发表评论称，“尽管中央出台政策”，“化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是明智的选择。”“特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。”
光大证券徐高认为，去库存虽着眼于供给侧，实则是有利于总需求扩张的政策。长江证券刘俊也表示，去库存的落脚点终降落在扩需求，扩需求的路径依赖只有两条，一是降低购房门槛，二是提高购房行为的吸引力。
万众瞩目的“去库存”究竟有哪些可行路径？申万宏源李慧勇、李一民认为，可能的房地产去库存的路径有如下四种。
新农民工市民化
目前已有安徽和河南多个城市采取了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。财政补贴的方式，包括补贴农民退宅基地、契税补贴还有房款补贴以及降低交易手续费等。预计接下来的措施包括：
，农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，可能采取分层次放开城市迁入限制，从中西部三四线城市入手。
按照常住人口统计，我国2014 年的城镇化率为 54.8%。按照户籍人口统计，我国 2014年的城镇化率是 35.9%。这二者之间的差额，主要构成就是 2.5 亿左右的农民工。按照 2013 年社科院的计算，平均农业转移人口市民化的人均公共成本为 13.1 万元/人。若按照 2.5 亿农民工来计算，政府公共成本需要支出约 32.8 万亿元，财政支出负担大。
第二，大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是“需要”而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。为避免信贷风险的发生，通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，未来还需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。
房地产企业并购
首先，房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，新市民增加较多的三四线城市房价出现调整，量升价跌现象有可能发生。通过兼并重组的方式一部分小型房地产公司或主动与大房企合作，大型房企规模会持续扩大。
财政部等在今年 5 月份提出鼓励地方运用 PPP 模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房纳入了住房保障规划。未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者，扩大租赁供给同时推动库存去化。
取消限购
通过取消限购来消化，大部分城市限贷或限购政策待取消，特大城市二手房限制政策或放宽。
在北上广深成交量和房价不断上升且特大城市人口调控下，北上广深的限购政策或许尚未过时，取消的可能性并不大，二手房个税的优惠限制或限购会微调。大部分城市房地产限购和限贷的意义不大，因此可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。
扩大政府购买
明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。
目前，政策性适用房主要通过政府划拨土地、减免税费和开发商配建代建政府回购的方式进行。受制于资金和购买规模等问题，政府购买存量商品房筹集政策性住房还未在范围推广，财政部已经鼓励地方运用 PPP 模式推进公共租赁住房投资建设。
商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行，居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿；商品房与公租房的打通，体现在政府收购存量商品房，并尽量不再新建。
此外，针对中低收入人群购房，以住房公积金制度为基础设立的国家住房银行设立的条件已基本具备，待更多措施落地。
通过以上四条路径，地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，房地产业行业集中度提高，居民加杠杆，投资增速或在明年迎来拐点。
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