[摘要] 按照65岁以上老人占比，中国目前为9%，已经进入老龄社会，然而，和其他老龄社会国家有所不同的是，20-30岁人口占比达到16.9%，超过了30～40岁的14.6%，也就意味着，在未来10年中，产出效率高的人群数量将继续增加，整体呈现数据老、但国家不老的状态。
核心提示：按照65岁以上老人占比，中国目前为9%，已经进入老龄社会，然而，和其他老龄社会国家有所不同的是，20-30岁人口占比达到16.9%，超过了30～40岁的14.6%，也就意味着，在未来10年中，产出效率高的人群数量将继续增加，整体呈现数据老、但国家不老的状态。
谢皓宇 10月26至29日晚，中共中央召开十八届五次会议，发布了十三五规划，其中，对房地产行业的重大事件包括：全面放开二胎；积极应对老龄化；加快户籍城镇化率。 [fang]
其中，二胎放开，对新一轮婴儿潮的影响更大。据了解，当前20～40岁年龄段组成的家庭具有二胎需求，假设全部生育二胎，且不考虑新增结婚人口，当前总计约1.2亿户的城镇家庭，带来1.2亿的新增小孩，按照30平方米的需求，则为36亿平方米，而这将在短期内集中兑现。 [fang]
此外，按照15～19岁的人口在未来5年逐步进入生育期，则每年新增适龄生育户数为456万户，再假设未来的家庭也都养育2个小孩，则相比于过去，每年的增量需求为1.4亿平方米。 [fang]
从以上两个数据对比可以看出，相比于当前12亿平方米的年销量，依靠新增家庭带来的需求贡献（1.4亿平方米）非常有限，而增量完全来自于有需求的家庭集中释放（36亿平方米），在当前已经经历了两次婴儿潮而被逐渐抹平的背景下，带来新一轮热潮。 [fang]
而关于老龄化，现在不是问题，数据老而国家不老。 [fang]
按照65岁以上老人占比，中国目前为9%，已经进入老龄社会，然而，和其他老龄社会国家有所不同的是，20-30岁人口占比达到16.9%，超过了30～40岁的14.6%，也就意味着，在未来10年中，产出效率高的人群数量将继续增加，整体呈现数据老、但国家不老的状态。 [fang]
同时，按照当前65岁老人倒推，也即出生在1950年以前，考虑到中国过去百年的大通胀，当前退休老人暂无养老支付能力，大多为居家养老，所以，寻找合适的“盈利模式”较为困难。
至于加快户籍城镇化率，已经在此前的居住证放开政策中得以体现。 [fang]
中国的户籍制度管控的是人口流动，因为户籍卡住了城市的资源获取，在放开居住证申请之后户籍城镇化率的提升变得相对不重要。同时，由于经济转型带来的人口流动，户籍管控是对其进行了加强控制，所以终户籍城镇化率提升的目的是解决资源获取难度问题，在当前城镇化率减速的背景下影响有限。 [fang]
谢皓宇 华泰证券分析师
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