[摘要] 近经常收到关于“借名买房”的咨询，现来分析下借名买房的风险。“借名买房”中出资人通常是为了规避政策限制或牟取不正当优惠等，而借用他人的名义购买房屋行为。借名买房看似有利可图，实则蕴含巨大风险，而且借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。首先来分析一个案例。
近经常收到关于“借名买房”的咨询，现来分析下借名买房的风险。“借名买房”中出资人通常是为了规避政策限制或牟取不正当优惠等，而借用他人的名义购买房屋行为。借名买房看似有利可图，实则蕴含巨大风险，而且借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。首先来分析一个案例。
案情
2012年因个人原因，陈先生决定借外甥女卢女士之名购买一套房屋，并向银行贷款15万元。后陈先生办理了房屋入住手续并居住，但房产证上却是卢女士的姓名。
2014年，陈先生诉至法院称自己是房屋实际买受人，卢女士仅是名义上的产权人，请求确认房屋归其 。但卢女士称，房产是她以按揭贷款购买并已取得产权证，产权人是自己。
随后，陈先生向法庭提交了一份他委托卢女士以个人名义签订房屋买卖合同的协议书，后经鉴定该协议上的签名并非卢女士书写；另陈先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款，但又不能提供证据。2015年8月，陈先生要求确认房屋归其 的诉讼因证据不足被法院驳回。
在该案件中陈先生房子没了，钱也没了，和睦的亲属关系终也因利益而破裂，甚至反目为仇。
律师说法
具体到本案中，房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的凭证，判断一套房屋的产权归谁 的标准就是看权属证书，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋 权并对房屋行使占有、使用、和处分的 合法凭证。因此买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋 权登记在被借名人名下，被借名人享有产权人的全部权利。如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户，除非买房人有充分的证据证明购买房屋的出资事实，否则买房人无法获得房屋 权。而本案中，其实际的购房人是陈先生，但其并无证据证明其与卢女士之间签订了协议，也无证据证明其支付了房屋首付款和银行贷款。故而，法院没有支持其诉求。
律师提醒
买房人借用他人名义购房存在极大的风险，在现实生活中，建议买房人不要借用他人名义购房，以避免其财产权益受损害，而得不到法律的保护。
如现已发生了借名买房，那么借名买房人若想得到法院的确认，一定要注重证据的留存。比如提供有效的出资凭证（银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等）出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资，证据不能存在瑕疵。另外，双方还应签订一份有效的《借名买房协议》，在协议中应明确约定双方的权利义务。除此之外，借名买房人还要自行留存购房合同、房款 、税单等证件、资料。在纠纷产生时，握有足够的证据，才能对自身权利起到有效的保障。
后也提醒一下，出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录，势必影响到将来自己的房屋购买。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。
房子过户给前妻 附属的地下室产权同时变更了吗？
案情
吴峰与刘冰原为夫妻，其婚后共同购买了一套房屋，其地下室为该房屋的附属建筑物。2015年4月19日，双方经法院调解离婚，后该法院出具民事调解书，其中调解协议第二项约定：“夫妻共同财产的房屋归原告刘冰 ，吴峰与2015年6月30日前向刘冰支付房屋补偿款30万元。2015年8月15日，原告刘冰到房屋产权登记 办理房屋过户手续，该单位以“调解书中的协议第二条未明确房屋附属地下室产权的归属”为由，不予办理地下室房屋过户手续。那么，本案中，地下室产权是否与房屋产权同时变更？fang
律师说法
本案是一起典型的附属物 权纠纷，人们在购买房屋时，一般都是与地下室一起购买。本案中，结合房屋 权证书及双方购买该套房屋时的买卖契约、申请表等记载内容，该地下室为该房屋的附属建筑物。根据法律规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。故如该地下室另行处理，双方应有特殊约定，但本案中吴峰与刘冰并未对地下室另行作出约定或处理，双方亦均认可对地下室的归属没有特殊约定。故，该地下室作为从物，应随作为主物的房屋 权一起转移归刘冰 。fang
法律咨询
他人卖房避债
无辜购房者怎么办
朱女士：我小孩结婚需要房子，我看隔壁的张总有意卖房，就将他的一处房产以市场价格买下。房款付清、房屋交付以后，还未来的及办理过户手续，该房产就被法院查封了。事后了解到张总在外面欠了不少债，已经被法院立案执行。我想咨询一下，像我这样的善意购房者，如何维护我的合法权益？fang
律师：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条、高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，像您这种在法院“查封之前”已签订合法有效的房屋买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记的，您可以向执行法院提出书面异议，要求排除执行。fang
未经同意房子被装修
我可以主张哪些权益
候先生：为避免资产闲置，我将我的一套商住房租给几个年轻人居住使用。《租赁合同》里明确约定，承租人应合理、爱惜使用房屋，未经出租人同意不得随意装饰、装修。房屋租赁期满接收房子时，我发现房屋被大幅装修，风格怪异，难以接受。请问，面对这种承租人，我可以主张哪些权益？fang
律师：首先，装饰、装修等对房屋改造的行为通常与个人的审美、情趣、需求挂钩，属于主观价值判断的范畴。其次，承租人违反约定未经出租人同意擅自装修的行为，既构成了了违约，也构成了侵权。根据高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定“承租人未经出租人同意装饰、装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。对此，您若不能接受承租人的装修结果，您可以要求其恢复原状或者赔偿损失，协商解决不能的，可以向有管辖权的人民法院起诉。fang
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