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郁闷!二套房贷新政策落地后 购房成本反而高了

信息时报   2015-04-18 09:28

[摘要] 二套房新政出台后,该项政策虽然看上去十分有利于改善型置业,但实际操作却面临不少问题。首先,在首套房贷款未能结清的情况下,会面临两笔房贷月供;其次,上浮利率相对于首套房的优惠利率依然处于劣势。

二套房新政出台后,该项政策虽然看上去十分有利于改善型置业,但实际操作却面临不少问题。首先,在首套房贷款未能结清的情况下,会面临两笔房贷月供;其次,上浮利率相对于首套房的优惠利率依然处于劣势。

央行于3月30日发布房贷新政,规定二套房低首付款比例调整为不低于四成。此举被认为对于改善型需求有较大的助推作用。但值得注意的是,该新政具体到各地方的落实情况不尽相同,各地的二套首付比例出现“差异化执行”。目前该项政策尚处于试行阶段,银行普遍持谨慎态度,尤其是长年作风稳健的大型银行还在制定细则,并观察少数已执行新政银行的具体实施情况。

对于购房者而言,该项政策虽然看上去十分有利于改善型置业,但实际操作却面临不少问题,真正试图通过该政策购买二套房的人并不多。首先,在首套房贷款未能结清的情况下,如申请二套房四成首付的贷款,就会同时面临两笔房贷月供;其次,虽然二套房享受四成首付待遇,但是1.1倍的上浮利率相对于首套房的优惠利率依然处于劣势,因此大多数购房者还是会试图将已有房源售出,以首套名义购买。

以一套价值200万元的房子为例,如果按此前一线城市首付7成的比例计算,那么首付款是140万元,按照新政4成首付的比例计算,首付款则减少到80万元,这大大降低了购房者的首付金额。不过,虽然购房者的首付款减少了,但房贷却增加了,购房成本也将随之增多。在商业贷款20年期,等额本息、新的基准利率贷款条件下,如果按照7成首付计算,价值200万的房子需要向银行贷款60万元,还款总额为102万元,140万的首付加上102元的房贷,购房总成本为242万元。如按照新政后的4成首付来计算,需要向银行贷款120万元,还款总额为205万元,购房总金额为285万元。

而且,按照银行的规定,借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房,贷款尚未还清,月供为6000元。在此情况下,购买第二套房,假设房价为300万,首付四成,需贷款180万。如果以基准利率、30年期计算,月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。即使在一线城市,能达到这样收入的家庭也为数不多,更别提二三线城市了。

刚需市场二套房四成首付政策很丰满现实太骨感

距离3.30新政的公布已经过去两周,新政中关于首套房贷款未结清,购买二套房可享受低四成首付的内容,引起了外界的普遍关注,被认为对于改善型需求有着较大的助推作用。

但是,目前在沪上楼市,无论是购房者还是银行,对该项政策的响应程度都较为有限。

据悉,目前沪上只有兴业、民生等少数银行实行了二套房四成首付的政策,并且利率上浮10%,执行也较为低调,而各一线大行则都按兵不动。该项政策尚处于试行阶段,银行普遍因为可能存在的风险而持谨慎态度,特别是一些长年作风稳健的大型银行,还在制定细则,并观察少数已执行新政银行的具体实施情况。

中介调查来看,对于购房者而言,该项政策虽然看上去十分有利于改善型置业,但实际操作却面临不少的问题,因此近期真正试图通过该项政策购买二套房的客户也十分稀少。除非客户主动提出,门店在接待客户时一般不会推荐这样的购房方式。

首先,在首套房贷款未能结清的情况下,就申请二套房四成首付的贷款,意味着购房者将同时面临着两笔房贷的月供,经济压力可想而知,这同样也是银行对该项政策较为谨慎的主要原因之一。其次,虽然二套房可享受四成首付待遇,但是1.1倍的上浮利率相对于首套房的优惠利率依然处于劣势,因此大部分客户还是会在置换型购房中试图将已有房源售出,以首套的名义购买。

德佑链家研究总监陆骑麟表示,相对于营业税征收年限缩短给市场带来立竿见影的效果,二套房四成首付的新政反响则要平淡得多。该项政策更多体现的是政府鼓励自住、改善型购房需求的导向意义,当然其对于一些因为特殊原因急于购房置换的客户还是能够起到一定的帮助。

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