[摘要] 3月底央行调整房贷政策以来，市场出现了明显的回暖趋势，看房人数多了，成交也上来了。但攸克君必须提醒，不管你是想投资还是自住，以下几类房子千万要慎重，不能只图便宜，否则真的可能会吃大亏。
朋友L前几天跟攸克君讲了个买房故事：他的一个朋友去北京（楼盘）南四环附近看房，惊讶地发现，紧临的两个项目单价竟相差数千元。L君说，价格只是买房的参考指标之一，当年北京星河湾开盘时，售价比周边商品房贵了一万多，但照样大卖。
3月底央行调整房贷政策以来，市场出现了明显的回暖趋势，看房人数多了，成交也上来了。但攸克君必须提醒，不管你是想投资还是自住，以下几类房子千万要慎重，不能只图便宜，否则真的可能会吃大亏。
一、小微房企开发的项目
为什么说“小微”房企呢？实在是因为，有的房企太小了，旗下就只有一个项目，前不见古人后不见来者，念天地之悠悠，赚一票是一票。
这种房企开发的项目，是烂尾楼和工程质量问题的高发地带。一方面，开发商因为小，资金实力不足，一旦市场或自身有个风吹草动，极容易造成资金链断裂；另一方面，还是因为企业小，产品营造能力、工程管控能力相对较弱，出现工程质量问题、承诺的配套无法兑现等等，也就不足为奇。
近几轮楼市调整，趋势是强者愈强弱者愈弱，被洗出去的就是这些小微房企；市场盛传的跑路、自杀的房企老板，也基本是这些小微房企的。
二、抠门的大开发商
小微房企问题重重，大企业未必就让人完全放心。商人重利，爱惜品牌、目光长远者，在考虑成本时，也兼顾质量；但也有赚尽后一个铜板的企业，不断刷新下限。
所谓“抠门”，主要是指所用的建筑材料、设备和装修材料。勤快的买房者，应该能到网上搜到那些经常被投诉的开发商，位列房企百强甚至是50强，有的当年还曾是10强呢。业内人士都知道，有那么几家大房企，针对门窗、电梯、地板等的招标采购，以价格为标准，也就是谁报价便宜就用谁的。所谓一分钱一分货，资本有200%的利润就敢铤而走险杀人放火，所以你要是看到某家知名房企门窗歪斜、地板打卷、水管跑漏、墙壁开裂的报道，千万不要感到奇怪。
三、不靠谱的老国企
多数老国企大的问题，莫过于理念陈旧，因此也就造不出新产品、新环境来。攸克君几年前研究过北京某老国企开发的一个楼盘，单价5万，那时算很贵了，但该项目从社区规划、外立面到户型设计，呈现出来的品相，几乎跟保障房差不多。有些老国企，就是在用建经济适用房的做法来开发商品房，实在令人不敢恭维。
当然，并不是所有老国企都如此，有些国企的产品不仅超越了市场平均水准，而且还遥遥领先。方兴地产就不用说了，金茂系产品有目共睹。中冶也是老牌央企，地产业务也是像方兴地产一样完全市场化。像中冶这样的国企做房地产，资金实力雄厚，对自身形象和舆论评价非常看重，往往对工程质量要求严苛。比如，北京南四环的中冶德贤公馆，均价4万左右，136-178平方米的三居/四居，甚至被业内评为“发力过猛”，选用材料超过行业标准。单价4万左右的项目外立面，业内一般用涂料，而德贤公馆用的是干挂石材，现在表面看过没有什么差异，等到业主入住几年后，就会发现，干挂石材历久弥新。
四、“环数”真的很重要
能买北京的房就别买河北的，能买四环的房就别买五环的。经过这么多年的验证，这个应该成为行业的金科玉律，例子有一大把。
北京和非北京的差距就更不用说了，北京城区与北京郊区也是悬殊巨大。2008年，有两位朋友买房，一个花6000多的单价，买在了望京；一个花5000左右的单价，买在了通州。而今，前者涨到5万，后者刚2万，相差2.5倍。
这两天，有几个媒体在争论北京四环房价究竟有没有进入单价8万的时代。攸克君想说一句，真没啥可争的，哪怕2015年4月没有，2016年4月肯定到。理由很简单，北京四环以内基本没有住宅用地了。
因此，如果踮起脚够得着，四环内的房子有中意的，就买了吧。这一点，L君跟攸克君的看法一致，文章开头提到的那个朋友就是L君建议去南四环看看。据说他看完中冶德贤公馆回来，正跟媳妇商量呢。
五、慎重商住
商住好哇，便宜又不限购。攸克君曾多次接到一个商住项目售楼员的电话，在六环外，周边自住房都卖到2万了，他们家只要9000多。这对于广大刚需，确实是一大诱惑。
但在掏钱之前，还是要提醒朋友们几句。首先，商住的居住成本比较高，一般是商业用水和用电（商业水电与民用水电的价格差距，网上一搜便知），不少商住项目无法安装天然气。其次，是产权问题，普通住宅用地70年产权到期后，一般自动续期，但商住房40-50年产权到期后，是否自动续期，法律没有规定。重要的是：同一个地段，商住盘和纯住宅楼盘相比，价格上涨幅度要慢得多。
上面提到的那个单价不足1万的商住项目，年初听说大批购房人在闹着退房呢。
六、承诺回报的，长个心眼
买理财产品，承诺年率高达XX的，后都被“卷包会”了；入股企业，承诺一年分红多少多少的，基本被集资了。房地产行业也不会例外，真有那么好的事儿，高管和他的七大姑八大姨也就自己内部消化了，也不会出钱赔笑脸地求着你买。
像这种承诺年投资在百分之二三十甚至更高的，抑或是承诺售后回租的，被国家明令禁止，一般稍大点的正规房企都不会也不敢做。假如买了，好一点的，是被忽悠一下，当初的承诺没有兑现；惨一点的，开发商卷钱跑路，大家血本无归。
七、“明星控”
请明星代言是各行各业打广告的标准动作。有那手笔大的，港台的、好莱坞的、一线的、天王天后……型男靓女星光闪烁，丝毫不亚于美帝电影节。但是，羊毛出在羊身上，房企老板肯定不会掏自己的私房钱为这些光鲜靓丽买单。
与其慷未来业主之慨搞这些虚头巴脑的，不如踏踏实实做好产品。
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