[摘要] 一直暴利的房地产行业正在成为一片红海。之所以会出现这种状况，主要原因是楼市库存压顶。据国家统计局数据，2013年末，全国商品房待售面积为4.9295亿平方米，同比增长35.2%，比2012年提高了8.2个百分点，同年商品房销售面积增长了17.3%。
一直暴利的房地产行业正在成为一片红海。之所以会出现这种状况，主要原因是楼市库存压顶。据国家统计局数据，2013年末，商品房待售面积为4.9295亿平方米，同比增长35.2%，比2012年提高了8.2个百分点，同年商品房销售面积增长了17.3%。存货增长速度远高于去库存速度。据兰德咨询预测，当全年商品房销售面积达到17亿平方米左右时，我国房地产市场将由增量市场转为存量市场——这一时点预计在2018年前就要到来。也就是说，留给开发企业的“好时光”不长了！
尽管过去两年是“丰收年”，多数房企资金状况趋于好转，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债的发展模式，使得房企债务风险越来越高，已渐现高亢式疲态。加之今年不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年会有一些企业掉队，甚至因资金链断裂而倒下。
有机构对上市房企中41家企业2013年年报统计显示，2013年期末这些企业中，账面资金增加的有25家，占61%；平均资产负债率与上年基本持平。41家企业中，22家企业低于60%；60%－70%的有11家；70%－80%的有4家；资产负债率超过80%的有5家。与其他业绩指标类似，不同企业的资金状况也是良莠不齐?熏有的企业短期偿债压力较大。
据百强房企研究报告，10房企2013年销售总额为9796亿元，同比增长34.5%，分别高于百强企业和平均水平0.5和8.2个百分点，销售额均值更是百强企业销售额均值的3.9倍。而据500强房企测评报告，2013年1－10强、11－20强、21－50强、51－100强的销售额中位数，同比增长分别是51%、29%、44%和19%。另据兰德咨询测算，7家梯队的千亿房企，过去五年复合增长率区间是21%－36%，平均增长率27%，高于13家300亿－1000亿元之间的房企，更高于行业平均增长率。净利润方面，相关机构对76家上市房企2013年年报跟踪分析发现，其中42家企业利润率同比下滑，占比为55.26%。例如宝龙地产2013年净利润同比下降36%。
总体而言，房企“愈大愈快、强者恒强”的态势非常明显。如无意外的话，2014年将依然延续这一态势。同时，每一梯队企业中，肯定会有企业晋级，也有企业掉队。王石在一场公开活动中透露，万科的突飞猛进成长源于两次外部危机：1997年亚洲金融风暴和2008年的全球金融危机。他预测万科会在2017—2018年迎来第三次大成长，并表示万科已经准备好了。而这一时点恰是房市转向存量市场的时点。
业内预测，在内外因共同驱使下，房企正在进行着一场自我变革，竞争格局正面临着前所未有之变。到2018年前后，可能有企业的市场占有率超过4%——这一美、日发达房市龙头企业的通常占有率——达到5000亿元。这期间，我国“并表”房企数量可能从当前的1万家降至6000家左右，即五年内将有40%的企业出局。
谁已抢跑领先，谁在苦苦追赶，谁将弯道超车，谁被洗牌出局，其实局势已渐趋明朗。
市场盛传"8月关口"中小房企资金要解渴还得熬70天 现代快报
在江浙闽等地的中小房地产商虽然身处民间资本发达的区域，但在市场空间不足、融资成本高企的情况下，如果不能跑赢时间，资金仍然可能成为压垮企业的最后一根稻草。
市场盛传“8月关口”
福建房地产老板林伟(化名)，最近遇到了从业以来的麻烦。他旗下的两个在售项目，陷入销售不畅的困境，两个在建项目，也因为资金紧张而不得不暂时停工。
事实上，在福建、浙江、江苏等地的中小房地产商中，很多都面临类似情况。对于林伟来说，这段时间以来只有两个勉强可以称得上的好消息：一是福建省开始松绑楼市调控政策，包括降低限购门槛、下浮贷款利率等，也即网传的“闽十条”实际已在执行之中。二是多个银行朋友告诉林伟，银行贷款额度最快可在8月发放，只要能熬过最后的70天，燃眉之急或可解除。
为什么一定要寄希望于银行贷款？业内人士指出，在房地产企业的资金来源中，银行贷款的占比并非，但成本。在当前情况下，低成本贷款尤其重要。
在福建，很多类似的小型房企都获悉了“8月关口”的说法。尽管距离8月尚有一段不短时间，但对于深陷资金泥潭的房企来说，这无疑是一根救命稻草。
邮储银行福建泉州支行的一位人士表示，最近一段时间，很多银行都不再发放房地产贷款。在央行喊话之后，个人住房按揭贷款的发放额度可能有所提高。但对于房地产开发贷，仍然维持从紧的额度控制，最快也要到8月才能发放。
市场严重滞销 银行有顾虑
银行如此谨慎并非没有道理。在很多中小城市，房地产市场供大于求的情况已较严重，部分城市出现供应过剩的风险。
根据国家统计局数据，截至4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。有机构计算，部分二三线城市的去化周期超过20个月，处于严重滞销状态。
在这种背景下，银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据悉，在不少银行的内部分类中，已将房地产业列入信贷“黑名单”。
对于大型房企来说，现时拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，从去年开始，中小房企的申请已根本无法获批。
上述银行人士表示，近一段时间以来，一些房地产商甚至表示，愿意拿公司的营业执照，乃至家庭房产做抵押，来申请贷款。但在严格的额度控制下，无一成行。
能不能喝到“汤”还是未知数
林伟表示，公司正在尝试谋求另一笔新的民间借贷，以便在6月信托偿还之时，解决燃眉之急。但困扰是成本太高。
此外，即便房地产业已被列入“黑名单”管理，但林伟仍然有办法从银行获得贷款。一方面，他能够以旗下建筑公司的名义申请贷款；另一方面，林伟转型做房地产业之后，此前的服装布料加工公司并未停产，以上述公司的名义来申请贷款同样具有可行性。但这种方式也有一定缺陷：即便申请成功，贷款额度也偏小。
林伟甚至做了最坏的打算，即当局面彻底无法挽回时，低价转让两个在建的项目，断臂求生。
事实上，即便这些企业熬到“8月关口”，能否真正享受到银行信贷的发放仍是未知数。上述银行人士表示，银行对于开发贷的审批，与房地产开发企业的资质和开发实力密切相关。一般来说，在额度有限的情况下，开发实力强、排名靠前的大型房企更易获得银行贷款，中小型房企往往“汤都没的喝”。
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