[摘要] 近期据相关报道称，2月18日晚，位于杭州市拱墅区的“德信北海公园”项目宣布均价直降3000元以清盘，同板块的“天鸿香榭里”24小时内均价直降约4000元，由此引发老业主抗议，售楼处沙盘被损，样板房被迫关闭。杭州部分楼盘打折促销属个别现象，但折射出的供应过剩风险亟待关注。
近期据相关报道称，2月18日晚，位于杭州市拱墅区的“德信北海公园”项目宣布均价直降3000元以清盘，同板块的“天鸿香榭里”24内均价直降约4000元，由此引发老业主抗议，售楼处沙盘被损，样板房被迫关闭。杭州部分楼盘打折促销属个别现象，但折射出的供应过剩风险亟待关注。
杭州降价楼盘折射区域板块供应过剩压力。近期宣布降价的楼盘位于杭州市拱墅区，该区域楼盘众多、供应量压力较大，竞争十分激烈。根据中指研究院数据，近年来拱墅区供应量始终超过成交量，供过于求压力居杭州各区域前列。截至2014年1月，拱墅区可售面积超过百万平方米，在杭州主城各区中占比，按照该区域目前的销售速度，其库存量的出清周期将长达21.5个月，区域供应过剩问题凸显。
杭州土地市场火爆，但需求增长乏力，供过于求压力加大。此前，我们在2013年的年报中已经提到，杭州过去三年累计供应量超过需求量，库存水平较高，且需求增长乏力。2013年，杭州全市土地出让金高达1478亿元，同比增长1.15倍，商品住宅（不含保障房）共成交359万平方米，同比下降8%，新批上市面积总计460万平方米，同比增长20%，销供比由上年的1.01降至0.78，供过于求态势再度显现，尽管在2013年价格普遍快速上涨的背景下，杭州房价全年累计上涨8.96%，但明显低于北京、南京等热点城市。截至今年1月，杭州可售面积已超过400万平方米，出清周期逾16个月，部分区域、板块过剩风险突出，而此次降价风波再次印证此前我们对杭州楼市的判断。
城市分化加剧，部分二线城市和多数三四线城市供应过剩风险需警惕。未来，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策或存加码可能。多数二线城市供需均衡，价格平稳，但不排除类似于杭州部分区域供应过剩导致的降价情况出现，沈阳、大连、贵阳等供应压力较为突出的二线城市，对外来人口仍具有一定的吸引力，人口聚集效应仍将为房地产市场发展提供强有力支撑，但过剩风险仍需警惕。营口等三四线城市供应量超当地需求量，人口外流现象加大供应过剩压力，价格或存下行风险；而廊坊、昆山等三四线城市因承接核心城市需求外溢，量价仍有空间。整体来看，在经济增速和货币信贷投放趋缓背景下，支持房地产业快速发展的动力减弱，不同城市量价走势和政策导向的差别化进一步加剧，城市和区域板块供应过剩风险亟待关注。
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