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省城楼市新动态:开发商加紧推盘,二手挂牌激增,土拍溢价大不如

舟山特价房 2018-07-10 14:13:33

楼市或许正迎来最关键转折点。

前天,省城杭州连发7张预售证,个别楼盘无须冻资,最低35万存款证明即可。

同样是前天,10宗土地,单日吸金超270亿,创历史第二。

但让人期待的滨江核心、翠苑、之江等宝地,无一封顶,溢价率止步40%。绝对地价,出现不同程度回落。

二手房成交量更是不敌去年同期。但挂牌量却暴涨5000套,不少房东开始悄然出货。

在这一刻,多空双方,正在展开一场前所未有的“殊死搏斗”。

PART 1

一夜之间,7个新盘,2267套住宅倾泻而下。

这是什么概念?整个5月,杭州十区不过成交了4426套住宅。而周五一天发的预售证,就放出了5月一半的量。

其中,碧桂园东旭府一次性领出所有1266套房源,比整个朝晖八区的房子还多!

当年一次狂推1056套的杨柳郡,或许不得不把纪录拱手相让。

因为限价,无法获批预期售价的东旭府,开盘一拖再拖。去年底,曾放出风声,首推一幢高层,最终不了了之;今年4月,又再度放出风声称要开盘,结果来了摇号新政。

没想到,这次首开,一反开发商“挤牙膏”式推盘的惯例,一口气领出全部房源。

在业界,碧桂园一直是高周转的典型代表,一切为了现金流。

三四线城市,碧桂园更有4个月开工,5个月资金为正,6个月回笼资金的“456”原则。

但最近,碧桂园内部人士表示,“全覆盖”战略已明确叫停(三四五线城市全覆盖内),一切围绕现金转。虽然官方辟谣称这是误读,但空穴来风、未必无因。

随着购买力的不断消耗,摇号热度也在降温。

最近新领证的联发藏珑玉墅、香港兴业耦园,连网上报名都没有,直接现场登记。意向客户可边看房边登记,不用再漏夜排队,只为一个摇号资格。

PART 2

同样出人意料的,还有土地市场。

上周五,杭州一次性推出10宗地块,6宗涉宅用地,4宗商地,总起价高达236.9亿,创单日起价新高。

6宗涉宅用地,都是区域内难得的宝地。

比如,未来科技城3宗地铁上盖涉宅地,总体量超72万㎡;其余滨江核心、翠苑、之江等3宗宅地,更是杭州市中心最后的“压箱宝”级宅地。

开拍前,业界主流评价是——封顶无悬念,问题是自持会拍多高?

但马上被现实打脸。如果说3宗地铁上盖宅地,因特殊原因,被杭州地铁底价竞得,还能理解;那滨江、翠苑的意外未封顶,则明显是土地回归理性的信号。

总的来说,多数人还是倾向于,杭州市中心宅地略微降温了。

只要看4个表象:一、溢价率低了,无一封顶。二、绝对楼面价低了,无一创新高。三、报名竞拍开发商少了。四、竞拍时间短了,中午就早早结束。

从土拍的结果看,可以确信的一点是,开发商都很迷茫。

金融去杠杆后,很多开发商都开始“钱紧”;另一方面,完全看不到限价放开的迹象,多个地王项目已做了预亏损方案

大多数开发商不是不愿意争,是真的没实力抢了。

实际上,最近土拍情况,都差不多。

7月4日,空港新城地块,15分钟结束,仅6.48%溢价,连去年德信天空之翼的楼面价都没破。临安更是多宗地块低溢价成交,甚至一度流拍。比起去年,跌了17%。

接下去的7月,杭州还有21宗地块待出让;紧跟着的8月,主城区申花,又已挂牌一宅三商4宗地块。

如果依旧是这样的结果,那土地市场降温,基本跑不了了。

PART 3

相比新房、土地,二手房市场更加敏感。一点风吹草动,都足以被放大。

“这么重磅的土拍,大量核心地块,创记录的单日总价,最后置业顾问、中介,几乎没有朋友圈分享,哈哈!”

“土拍最直观的反应,就是房东预期”;“不管怎么样,二手房应该是见顶了”;“接下来,估计要进入冷清期了”……

更有人直言,留给二手房高价出手的机会不多了,谨防投资客甩货出逃。

不过,也有人不以为然:“二手房东比你想像的能摒牢,卖掉了又没地方投资,只要不急着用钱,是不会大降的。”

但二手房整体数据表现,似乎更偏向看空派。

链家网显示,去年底,杭州共挂牌二手房7301套。但最近,这个数字已暴增至12393套,涨幅高达69.7%

挂牌量大幅增加的同时,成交量却呈下降趋势。

杭州我爱我家统计数据显示,今年上半年,杭州市区(不含临安)共成交二手房房4.83万套,比去年同期跌了24.4%。甚至不如2016年上半年的5.29万套。

眼看行情微妙,有些房东,已经果断出手,趁着行情还没回落,把房子卖了。

PART 4

之前,财经媒体报道的“棚改货币化安置比例将受到一定限制”的消息传得沸沸扬扬。很多购房者关心的是,这是不是意味着,拆迁户拿到的现金将减少,抢房的“弹药”少了。

事实上,前几年杭州楼市“去库存”,货币化安置是重要手段之一。而如今,“去库存”任务早已完成,杭州的供求关系早就发生了逆转,从库存量过高变成供应量不足。

钱江晚报记者了解到,今年以来,杭州的货币化安置比例已明显下降,过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整,重新鼓励实物安置。

货币化安置

打赢了去库存之战

“棚改”由来已久,只不过早期基本以实物安置为主。到了2015年,为了缓解全国楼市出现的高库存压力,全国打响了“去库存之战”,并提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

2016年2月21日,中共中央国务院印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出“打好棚户区改造三年攻坚战,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造”,“积极推行棚户区改造货币化安置”。

厚道资产总裁丁浚哲解释:“具体流程其实是央行通过低息PSL(抵押补充贷款)向国家开发银行等政策性银行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,从而形成资金流的闭环。”

“货币化安置的优势非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“这一手段降低了房屋实物分配中的扯皮现象,而通过货币化安置的种种补贴奖励,老百姓的拆迁意愿加强,使得拆迁明显加快。”

其次,以货币补偿为主的棚改模式也确实给楼市注入了活力,获得大量现金的拆迁户具有较强的购房需求,楼市很快出现了供需两旺的局面。

不过,丁浚哲认为:“一方面,棚改确实是改善群众居住条件的民心工程,但另一方面,随着去库存任务的完成,货币化安置的弊病也开始显现,大量资金让楼市过热发展,不利于调控,因此将面临适当调整也并不意外。

杭州货币化安置比例下降

摇号后拆迁户更愿意分房

钱报记者从杭州相关部门了解到,“过去,杭州房屋被征收人在选择实物安置和货币安置两种补偿方式时,选择实物安置占大多数,货币安置的比例大多在10%以下。”  

然而,自从2015年4月29日杭州市政府下发《关于大力推进住房货币化保障方式的指导意见(征求意见稿)》(杭政办函〔2015〕57号),对于国有土地房屋征收货币化安置最高给予原房评估价值42%的补贴和奖励。2015年9月25日又印发《关于杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见的通知》(杭政办函〔2015〕140号),对于集体土地征收货币化安置最高给予10%的补贴和奖励。

据相关部门去年的统计数据分析,自《意见》相继出台以来,杭州拆迁户的安置理念发生了很大的变化,国有土地房屋被征收人选择货币安置补偿方式的达到50%以上。

不过,从今年开始又有了新变化。“政策上的补贴和奖励虽然还在执行,但今年杭州在安置方式上已经开始倡导尽量以实物安置为主。”知情人士表示。

相比前两年,杭州货币化安置的比例今年已明显下降。

钱报记者联系到上个月刚刚完成征迁签约工作的江干区笕桥街道范家社区,街道相关负责人俞晶告诉记者:“范家社区征收涉及农户525户,上个月刚刚全部完成签约,其中货币化安置的占比不到20%。”而从笕桥街道去年的征收数据来看,去年货币化安置比例最高的社区比例达到47%,而平均占比也超过30%。

而对于杭州拆迁户而言,更多人也倾向于实物安置。

王艳(化名)就是范家社区此次的拆迁农户,她告诉记者:“我们一家六口人,一致都认同实物安置。”她解释:“如果选择房子,能分到3到4套房子,但是如果选择货币化安置,到手的钱,按照杭州现在的房价,应该只能买得到一套较好的房子,而且现在买房还要摇号,有钱也不一定买得到合心意的房子,所以我们果断选了实物安置。”

货币化安置面临调整

对楼市会产生一定影响

“中国房地产市场这一轮波澜壮阔的行情,是政府主导的一场去库存运动,棚改的货币化安置,作为去库存的重要手段之一,使短期需求和购买力叠加在一起,对商品房市场,产生了非常大的影响。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,“但种种迹象表明,货币化安置的范围和力度一定会缩小。”  

丁浚哲也表示:“杭州前两年的拆迁量是非常大的,仅去年杭州用于货币化安置的资金高达2000亿元,这个数字是非常惊人的。许多资金流入楼市,尤其是去年的全款购房人群中,拆迁户并不少见。货币化安置不仅对楼市的影响非常大,而且对地方财政的压力也非常大,在完成阶段性任务后,调整是必然的。

钱报记者也从相关部门处了解到,针对2015年以来对于货币化安置的补贴及奖励,正着手研究调整措施,重新朝着鼓励实物安置的方向发展。

对此,丁建刚提醒道:“虽然对市场来说,拆迁户购房只是影响因素之一,但这一趋势对商品房市场来说,仍会是个利空。一个有急切购房需求,且有巨大购买力的人群在逐渐减少。”

我们正处在一个从未经历过的十字路口,我们保护自己最好的方法,就是收起所有的贪婪,谨慎前行。

省城杭州如此,舟山从6月份开始,也已感到了市场的变化。

特别是在6月份,受定海拆迁推进速度减缓的传闻影响,二手房交易明显变得清淡。

风起云涌的楼市,牵涉了各方面的利益与痛点,不得不让人牵肠挂肚。


部分图文素材来源:层楼、钱报杭州房产、住在舟山

 

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