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舟山某山庄3年只卖出23套房,债务处理柳暗花明

舟山特价房 2018-07-10 14:09:07

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这些年,房地产企业很少有不赚钱的,但普陀“东港山庄”项目因销售不理想,开发企业——舟山合盛置业有限公司一度面临资金链断裂,于去年进入破产程序。经法院、资产管理人及债权人一起辨证施治、对症下药,在当地政府支持下,终于使项目重获生机,成功化解银行不良资产1.4亿元,清理债权3.1亿元。

3年仅卖掉23套房 “东港山庄”项目陷入绝境

2014年6月,由舟山合盛置业有限公司开发的“东港山庄”开始预售。该项目共有别墅31幢,高层大面积公寓24套,酒店式公寓306套。

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由于市场定位和开发方向均出现严重偏差,项目整体预售情况不佳,3年仅售出房屋23套。因资金无法回笼,合盛公司资金链断裂,“东港山庄”项目陷入烂尾。

“眼见项目烂尾,投资人、购房户都急了,纷纷向法院提起诉讼。”舟山中院民二庭庭长罗邦良介绍,截至去年4月,舟山中院和舟山市普陀区人民法院共受理了涉合盛公司的执行案件18件,标的额达2亿多元。

普陀法院按照相关规定,将合盛公司系列执行案件移送舟山中院进行破产审查。舟山中院认定合盛公司不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务,依法转入破产程序,并指定浙江京衡(舟山)律师事务所为管理人。

审慎把握利益平衡点 力求资产价值最大化

大多数购房户提出继续履行购房合同,要求管理人交付房屋。同时,购房户债权的审查认定,对其他债权人的合法利益产生极大影响,很可能造成不同债权人群体的利益冲突。

尽管舟山中院和管理人对购房户债权的认定慎之又慎,但方案施行后,购房户的异议仍立刻接踵而来。购房户债权认定结果也引起了其他债权人的强烈反对,不同债权人之间的利益冲突难以调和。

为了实现资产价值和债权人利益的最大化,经分析论证,舟山中院和管理人制定了先招募后拍卖的资产变价方案,优先采取公开招募方式引进合适投资者,如确实无法引进合适的投资者,再考虑公开拍卖的方式处置资产。

该方案获得了债权人会议高票通过。

引进投资者接盘 困境企业涅槃重生

去年10月15日,“东港山庄”房地产项目(含土地使用权和在建工程)以评估价2.6亿元为起拍价,在淘宝网上进行司法拍卖。

据淘宝网司法拍卖网络平台显示,该拍卖标的物为合盛公司所拥有的位于舟山市普陀区东港街道的“合盛·东港山庄”在建房地产开发项目(包括在建房产和土地使用权)。具体如下:

“合盛·东港山庄”位于东港片规划E-2-14,地处青龙山公园的中段。周边基础设施较完善,公用配套服务设施齐全,距离东港CBD中央商务区3分钟车程内。总占地面积21333.33㎡(32亩),为住宅、住宿餐饮用地,终止日期:住宅2080-2-27,住宿餐饮2050-2-27,舟普国用(2011)第06748号《国有土地使用证》。

该项目规划为31栋单体低层住宅,24户宽景大平层高层住宅及1栋法式产权式精品酒店306套,地下设2层。根据建设工程规划许可证,建筑总面积约47905.78㎡,其中地上建筑面积31872.26㎡,地下建筑面积16033.52㎡,机动车位未明确。建筑密度<35%,容积率<1.5,绿地率≥20%。

该开发项目地质为山地,地处半山腰,项目依山而建,共分为三大部分进行开发,具体开发情况:

别墅:共31幢,建筑面积9685.03㎡,均为4层建筑,其中第1层未计面积。基本完成主体结构,并结顶。但门窗未安装,部分涂料也未粉刷。

高层住宅:共24套,建筑面积6426.93㎡,12层建筑,为大户型公寓,基本户型298.85㎡-333.25㎡,已全部完成主体结构,并结顶,但门窗和电梯均未安装。

产权式酒店:设计建筑面积15217.04㎡,306套,为15层建筑,其中1-2层为大堂及商业配套用房,3-15层为产权式酒店,户型为50㎡左右。该建筑目前已完成地下部分和地面1-2层,其余部分尚未完成。

以上房屋均未完成设备安装,如水电、煤气、网络、弱电、电梯、消防等。

配套设施:均未完成,如绿化、道路、围墙、大门等。

起拍价260,484,000.00元,保证金5000万元,加价幅度100万元。

“和我们当初预料的一样,首拍流拍了。”承办法官许旭涛说,虽然拍卖没有成交,但是拍卖活动本身有效扩大了破产资产的知晓度,前来了解情况的投资者增多。同时,法院通过府院联动机制将投资者提出的规划调整等要求转达给普陀区人民政府,争取政策上的支持。

经招募,今年4月,杭州万星银泰房地产有限公司等企业组成的联合投资者向管理人提出了对合盛公司房屋产品进行升级改造、调整产品结构、提升产品价值和适销性的初步方案,并由其提供资金清偿债权人的债权,对合盛公司进行债务重组。

在政府部门的大力支持帮助下,投资人、债权人、合盛公司进行了一系列谈判,最终债权人与合盛公司达成破产和解协议。

今年5月21日,合盛公司向舟山中院申请和解。法院经审查后先后裁定合盛公司和解、认可和解协议。

和解协议生效后,债务人全面及时地履行了和解协议约定的偿债义务。占地32亩、设计面积47906平方米的烂尾楼工程“东港山庄”项目重新获得生机。

来源:舟山日报、浙江新闻客户端、淘宝司法拍卖网络平台

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