[摘要] 房地产信托3月份迎来到期兑付小高峰，中国四大资产管理公司正及时出手接济房企、缓解房企资金压力。
房地产信托3月份迎来到期兑付小高峰，中国四大资产管理公司（编注：长城资产管理公司、信达资产管理公司、华融资产管理公司和东方资产管理公司）正及时出手接济房企、缓解房企资金压力。sf
早报记者从多位房地产基金、信托公司人士处了解到，由于开发商销售回款速度远低于预期，不少房地产信托产品正面临无法按期偿付的压力。知情人士还透露，目前国内大大小小的房企和信托公司正各显神通，为即将到期的房地产信托产品寻找接盘者。其中，中国四大资产管理公司正与这些急需资金周转的房产频繁接触，以20%的利率贷款给房企，帮助他们偿付到期的房产信托。sf
值得关注的是，一位业内人士不无担忧地提醒，房地产信托真正危险的时期恐怕尚未到来，6月份和7月份，房地产信托的兑付压力将比目前更为严峻。sf
根据中金公司此前发布的一份报告，由于楼市调控限制了房企从资本市场及银行融资，2010年房企发行了大量信托产品融资，而2012年开始就将是房地产集合类信托偿付高峰，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元。其中，今年3月是兑付小高峰，到期资金约220亿元，7月起将迎到期大高峰，每月偿付资金压力均在300亿元以上。sf
集合类房产信托是房地产信托的主打产品，存量规模约7000亿元。按照资金来源分类，国内房产信托可以分为集合类及单一类产品，单一类产品数量很少，而在新增房地产信托中，亦主要是集合类产品。sf
房企：借新还旧sf
2010年下半年，楼市调控政策趋严之时，房地产企业发行了大量信托产品，借道信托渠道融资。sf
而信托业内人士指出，在种种调控政策限制之下，为房地产开发商融资直到目前依然是信托公司的主业，因此不少房地产信托到期时，向另一家信托公司寻求帮助是大多数开发商缓解资金压力的方式。sf
“去年下半年开始，发行房地产信托产品受到很多限制，但实际上还是有很多机构在做。”上述信托人士指出，目前新发的信托产品中有一部分就是在为信托“击鼓传花”，一般通过给新项目融资，进一步将资金腾挪用于老项目的到期资金偿付。sf
上述人士直言：“一定都是包装过，不可能被看出破绽，有的做成重组，有的做成放贷，有的做成股权。”sf
比如股权形式，通常是信托以购买开发商股权为名出资，在开发商做工商股权变更时，双方往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重新获得股权或者受益权，有时还要加签一个对赌协议，比如不能按期支付，信托公司就按协议把项目的产权收来。sf
“此类产品的股权更类似于一个担保条件，投资人并不是真的做项目的股东。债权类信托产品一般的产品期限都不超过2年，而股权类信托产品的期限在3至5年甚至更久，如果股权类信托产品的期限只有2年，那很可能就是假的股权类信托产品。”上述人士说。sf
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信托：求资产公司接盘sf
另一种房企和信托公司“救急”的方式是找四大资产公司接力信托公司产品，向开发商提供贷款，把到期信托的钱还上。sf
“四大资产公司接盘房地产信托的方式就是，融资方出资方一一配比，到期资金有多少，资产公司就提供多少贷款。由于信托公司本身不会去处理抵押的不动产，不能兑付时，四大资产公司就上了。”一位信托公司人士指出。sf
一房地产基金人士最近就在与四大资产公司频繁接触，帮助他们寻找合适的接盘项目。sf
不过，四大资产公司开出的条件可谓严苛。sf
“我们看来，信托公司的很多信托产品都是快烂掉的房子，如果接过来又是一个烂摊子肯定不行。”该人士指出，资产管理公司收购房地产信托的目的其实就是为了盈利，但对项目的筛选十分严格。sf
该人士指出，选取项目有很多标准，比如项目的区位、开发商拿地的成本、销售的速度等，但资产管理公司对房地产信托的要求更高，通常在综合考虑抵押率（通常要求低于40%）、未来还款现金流的状况下做出是否要接收的决定，“100个信托产品里，能找到两个可以接盘的项目已经很不错了。”sf
据介绍，如果找四大资产公司接盘，资产公司开出的借款年利率高达20%。sf
“越来越难找资金”sf
据业内人士介绍，目前以房地产为标的产品越来越难销售，很难找资金。sf
“大多数的私募基金都是先募资再找项目，我们说是先募资再找项目，我们做房地产基金大多是项目已经看好了，再来为项目找资金。”前述专事接盘房地产信托项目的房地产基金人士就表示，近期在销售的一款房地产基金计划募资4个亿，但最后只募到2个亿，也只能如此。sf
前述人士表示，之所以房地产产品不受宠，还是因为房企的前景真的不容乐观。譬如，某大型开发商去年只完成了一半的销售计划，而另一个正在接触的接盘项目原计划在去年7月开盘，预计销售回款8个亿，目前只有3个亿的销售回款，面临到期兑付压力。sf
业内人士预计，对于那些偿付压力较重的房地产公司来说，资金链在今年二季度可能爆发风险。像中金公司的一份报告就认为：“中小房地产公司面临风险较高，与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险，其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。”sf
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