[摘要] 在当前持续调控的市场背景下，从全国范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，上海居住证满三年可购二套房政策叫停……
在当前持续调控的市场背景下，从范围内政策变化情况来看，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停，上海居住证满三年可购二套房政策叫停，多数原因是由于这些政策放松过度等原因。
去年10月底“房闹”事件后，房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，在楼市调控政策未出现实质性松动的2012年年初，是否会出现“降价潮”呢？这是每个市场主体都非常关心的话题。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，治病要看疗效，降价也要看成效，“降价潮”是否来临要看是否符合这两个标准：
、在一个市场范围内，降价楼盘数量达到市场一半以上，从降价楼盘数量角度来讲已经占据市场的主要矛盾；
第二、从效果角度来看，能够达到宏观市场均价下降10-15%以上的趋势性下跌的话，就叫“降价潮”。如果不能，那只能叫局部降价，个别房企个别楼盘在做降价，“降价潮”没有形成。
那么，从这两个标准来看，“降价楼盘数量达到市场一半以上”，现在根据统计数据，无论各个楼盘以什么形式降价，降价、打折楼盘数量可以满足这个条件，但是从第二个条件角度来讲，就会出现争议。
从整体市场降价效果角度而言，笔者认为，当前宏观楼市均价没有出现10-15%以上的趋势性的价格下跌，因此，从这个意义而言，“降价潮”没有来临，现在包括2011年10月底的所谓“降价潮”，还是个别房企个别项目在做大幅降价的调整，占整个份额的比例不高。2011年10月底的所谓“降价潮”之所以被人们误认为是真正降价潮来临，主要还是媒体以偏盖全，舆论引导所致，应该来说，2011年10月底的所谓“降价潮”是媒体报道出来的伪“降价潮”。
那么，2012年初楼市“降价潮”是否会来临？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，按照上述两个标准，尤其是看未来整个市场的降价幅度是否会出现10-15%以上的趋势性下跌角度而言，这样的“降价潮”还难以出现。但是，不排除局部性质的个别房企个别楼盘大幅降价的市场行为。原因如下：
、从整体楼市均价变化趋势来看，尽管2012年1月70个大中城市房价环比全线“停涨”，且降幅有所扩大，同比数据上也显示下跌城市个数在不断增加，但是，从2011年全年各大城市商品住宅均价来说，各城市商品住宅均价还是在上下1%-3%区间的正常的浮动，楼市宏观基本面并没有出现均价在10-15%以上的趋势性下跌。从同比数据上来看也是如此，同比下跌城市个数还比较少，反映出总体上范围内房价比较坚挺，没有出现趋势性下跌。
第二、从2010-2011年本轮调控的效果而言，其实，楼市调控对于房地产行业利润的影响是基于楼市成交量缩减及房价过快上涨态势的控制而导致的行业利润总量减少，而不是由于宏观楼市均价确实出现10-15%以上的趋势性下跌而导致行业利润空间缩小。因此，从总体上来讲，尽管有个别龙头房企在做大幅降价回笼资金，但本轮调控对于房地产开发行业的利润空间并没有受到太大的影响。从这个意义上来讲，当前投资增速是反映未来1-2年甚至更长时间的房地产市场预期，未来房地产市场仍然中长期看好。
第三、从楼盘推盘经验及市场效果来看，个案楼盘只要相对于前期均价降价1 0-15%左右就激活成交量了，开发商就没有必要在深入降价，所以市场再降价的动力就此为止，如果市场局面持续恶化，市场层面表现的更多的开发企业参与到降价的行列中来，导致更多的局部性质的市场交替降价行为的发生，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调。
第四、从市场表现而言，范围内楼市成交量开始回暖，拿上海来说，上周商品住宅成交量14万平方米，已经恢复到2011年下半年的水平，市场僵局疑虑打消，没有必要出现大范围的降价来缓解市场的僵局。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
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