[摘要] 中国当前房地产宏观调控既面临巨大的问题，同时也面临难得的契机。中央政府应当审时度势，尽快思考中央政府与地方政府的财政收入分配问题，在此基础上提请全国人大尽快制定《中华人民共和国税收基本法》，还可以考虑起草《中华人民共和国住宅保障法》，制定房地产市场改革法。
中国当前房地产宏观调控既面临巨大的问题，同时也面临难得的契机。中央政府应当审时度势，尽快思考中央政府与地方政府的财政收入分配问题，在此基础上提请人大尽快制定《中华人民共和国税收基本法》，还可以考虑起草《中华人民共和国住宅保障法》，制定房地产市场改革法。sf
最近一段时间各地出现了房地产市场价格下降，购买人集体抗议的群体性事件。面对社会上已经出现的抗议浪潮，上海市政府新闻发言人明确表示，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当依照约定协商解决；如果协商不成，可以通过司法途径解决。上海市长公开表示，“下一步我们的态度是坚决的，会坚决落实中央政策的宏观调控措施”。sf
现在的问题是，如果房地产市场价格全面下跌，地方财政必然会遭受巨大的损失，地方政府会不会减少社会公共福利开支呢?sf
从理论上来说，房地产税收取之于民、用之于民，房地产收入减少必然会导致政府公共福利开支减少。近些年来我国地方公共基础设施建设之所以大干快上，根本原因就在于房地产行业发挥着支撑性的作用。如果房地产业进行大幅度的调整，房地产行业的税收减少，那么，地方公共基础设施建设的投资必然会相应减少。这对于那些依靠房地产财政拉动地方基础设施建设的城市来说，将会出现灾难性的后果。“半截子工程”将会越来越多，城市基础设施的配套工程将难以为继。不仅如此，由于城市公共基础设施建设吸引了大量剩余劳动人口，如果城市公共基础设施建设停工停产，那么，将会出现大量的失业问题，所有这些都值得地方政府部门慎重对待。sf
或许正是看到了房地产业对经济发展的支撑作用，所以，一些房地产开发商大言不惭，认为地方政府不可能在房地产宏观调控方面走得太远。他们认为只要渡过当前这个严寒的“冬天”，房地产市场价格还会不断上涨。但现在看来，既然中央政府领导人反复表达房地产宏观调控的坚定决心，那么，地方政府不可能鼓励或者纵容房地产开发商为所欲为。sf
现在一些地方政府财政捉襟见肘，许多公共基础设施建设半途而废。中央政府在加大转移支付力度的同时，也已经意识到问题的严重性，试图通过代为发行债券的方式，满足地方政府的融资需求。可是在笔者看来，这样做必然会把房地产市场中存在的问题，转化为一个地方政府债务负担的问题，甚至可能会导致地方政府出现金融危机。所以，中央政府一方面要坚决捍卫房地产宏观调控政策，另一方面也应该谨慎地评估地方政府所面临的实际困难，采取更加稳妥的措施而不是通过发行债券的方式，帮助地方政府渡过难关。sf
笔者认为，中国当前房地产宏观调控既面临巨大的问题，同时也面临难得的契机。sf
首先，中央政府应当审时度势，尽快思考中央政府与地方政府的财政收入分配问题，全面评估分税制改革的成果，并在此基础上提请人大尽快制定《中华人民共和国税收基本法》，将行之有效的中央政府与地方政府的财政分配政策变为国家的法律规范，指导中央政府和地方政府的财政行为。sf
其次，可以考虑起草《中华人民共和国住宅保障法》，加大社会保障性住房建设；制定房地产市场改革法，通过征收房地产税，提高土地的利用效率，防止一些房地产开发商囤积居奇，从而导致我国土地稀缺资源被严重浪费。sf
第三，必须尽快考虑政策调控的经济补偿问题，避免出现大规模的群体性事件，从而影响社会稳定。众所周知，我国民商法制度借鉴大陆法国家的一系列法律规范，有条件地引入了“情势变更”的原则，与英美法国家的“合同落空”具有一定的差异，面对政策调整带来的不可预期的损失，政府应当采取适当的补偿措施，必要的时候，可以重新制定商品房销售标准合同，要求房地产开发商与购房人事先约定相应的权利和义务，避免因合同的履行而引发不必要的冲突。sf
第四，尽快修改土地管理法，将我国土地管理、土地规划、土地开发合而为一，防止在土地管理、土地规划和土地开发方面各自为政。未来的土地管理法应当充分考虑到城乡规划法的有关规定，也应该与我国的物权法、城市房地产管理法相衔接，建立一个统筹兼顾的房地产管理、规划和开发利用的法律体系，从而使我国房地产市场成为一个可预期的健康发展的市场。针对我国物权法中关于土地使用权70年“自动续期”的规定，人大常委会应当深入调研，在充分征求社会各界意见的基础上，尽快制定具有可操作性的法律规范，决不能让土地使用权“自动续期”问题成为影响社会稳定的大问题。sf
(作者乔新生单位:中南财经政法大学廉政研究院)sf
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